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Jリート市場の投資環境とMAXIS Jリート3ファンドのご紹介

1597 MAXIS Jリート上場投信 1660 MAXIS高利回りJリート上場投信 2517 MAXIS Jリート・コア上場投信

Jリートとは?

Jリートとは、日本版不動産投資信託です。

多数の投資家から資金を集めて不動産を所有、管理、運営し、そこから生じる賃貸料収入や売却益を投資家に分配する商品です。分配金の原資は主に多数の物件からの賃貸料収入などです。

Jリート = apan日本版  eal state不動産  nvestment投資  rust信託

Jリートの投資イメージ

Jリートの投資イメージ
  • ※上記はイメージです。

Jリートは利益のほとんどが分配されます。

Jリートは、当期利益の90%超を投資家に分配すること等で税金が免除される仕組みになっています。一方、一般的な株式会社においては、会社が税金を支払った後内部留保分を差し引いた残りを原資として配当金が支払われます。
つまり、Jリートの配当性向は一般の株式などに比べて相対的に高くなります。

Jリートの配当イメージ

Jリートの配当イメージ
  • ※上記はイメージです。

不動産への直接投資と比較しても、Jリート投資にはメリットがあります。

Jリートを活用した不動産投資

Jリートを活用した不動産投資

不動産への直接投資

不動産への直接投資
  • ※上記はイメージです。

拡大しているJリート市場

Jリート市場の時価総額は12兆円を超える規模にまで拡大しています。

Jリート市場の時価総額と銘柄数の推移

Jリート市場の時価総額と銘柄数の推移

(出所)一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

Jリート市場を見る5つのキーワード

Jリート市場を見るキーワード(1) 都市部

東京圏の人口は約3,700万人(2015年推計)と世界最大で、2025年時点においてもその規模を維持すると予想されています。
Jリートが保有する物件は都市部が多いため、Jリート市場の下支えになると期待されます。

世界の主要都市圏の人口推移の比較

世界の主要都市圏の人口推移の比較
  • ※推計値は国連による

(出所)国連のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

Jリートの保有物件の所在地別割合(2018年7月末時点)

Jリートの保有物件の所在地別割合(2018年7月末時点)
  • ※都心5区は千代田・中央・港・新宿・渋谷区
  • ※東京23区は都心5区除く、関東は東京23区除く。
  • ※上記は取得価格ベースです。
  • ※四捨五入しているため、合計が100%にならない場合があります。

(出所)一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

Jリート市場を見るキーワード(2) オフィス

Jリートの保有物件を価格ベースで見ると、約4割がオフィスとなっています。都心5区のオフィスビルの空室率は低下傾向、平均賃料の上昇傾向が継続しています。
Jリートにとって収益向上が期待できる環境が継続しているといえます。

都心5区オフィスビルの空室率と平均賃料の推移

都心5区オフィスビルの空室率と平均賃料の推移

(出所)三鬼商事のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

Jリート市場を見るキーワード(3) 地価

足下、三大都市圏、地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)に続き地方圏でも地価下落が止まりました。主要都市の高度利用地では地価が値上がりした地区の割合は9割以上となっています。こうした地価の上昇は、保有物件の価値向上に寄与します。

公示地価変動率(対前年)の推移

公示地価変動率(対前年)の推移

(出所)国土交通省「地価公示」のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

主要都市の高度利用地100地区における地価動向の推移

主要都市の高度利用地100地区における地価動向の推移

(出所)国土交通省「主要都市の高度利用地地価動向報告」のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

Jリート市場を見るキーワード(4) 地震

Jリートは、地震に対しPMLを用いたリスク評価・管理・対策を実施しています。
Jリートが保有する物件の地震PMLは10%未満と低く、相対的に耐震性が高い物件が多くを占めていることがわかります。

地震PML(Probable Maximum Loss)とは

建物の使用期間中で予想される最大規模の地震(再現期間475年相当=50年間で10%を超える確率)に対して、予想される最大の物的損失額の再調達費に対する割合をいいます。
地震PMLが10%以下の建物は危険度が極めて低く、予想される被害も軽微な構造体の被害に留まるとされています。

Jリートの保有物件の地震PML

Jリートの保有物件の地震PML

(出所)各投資法人の開示情報等から三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記はJリート保有の60銘柄のうち2018年9月時点において取得可能なデータを基に作成しています。
  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

Jリート市場を見るキーワード(5) インバウンド

2017年の訪日外国人観光客数は2,800万人を突破。観光客の増加に伴い、ホテル需要が増加し、取得額も増加しています。

訪日外国人観光客数の推移

訪日外国人観光客数の推移

(出所)JNTO(日本政府観光局)のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

Jリート ホテルの取得額と取得件数の推移

Jリート ホテルの取得額と取得件数の推移

(出所)一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。

MAXIS Jリート3ファンドのご紹介

当社は、Jリートを投資対象とするETFを3ファンド提供しています。

東京証券取引所に上場しているJリートの個別銘柄を購入する場合、1売買単位当たりの平均価格は21万円超となっており、手が出ないな・・・と感じる方も多いと思います。
そこで、下記でご紹介するETFを利用することで、1~2万円程度からJリートに分散投資を行うことができます(2018年8月末時点) 。

当社のMAXISシリーズでは、Jリート全銘柄に投資したい方向けに「1597 MAXIS Jリート上場投信」、予想分配金利回りの高いJリート銘柄に投資したい方向けに「1660 MAXIS高利回りJリート上場投信」、比較的流動性や時価総額の大きいJリート銘柄に投資したい方向けに「2517 MAXIS Jリート・コア上場投信」をご用意しています。

投資家の皆さまそれぞれの投資ニーズに合わせてご活用下さい。

Jリート全銘柄に投資をしたい
予想分配金利回りの高いJリート銘柄に投資をしたい
比較的流動性や時価総額の大きいJリート銘柄に投資をしたい
  • ※上記はイメージです。

投資リスク等について

【MAXIS Jリート上場投信/MAXIS高利回りJリート上場投信/MAXIS Jリート・コア上場投信の投資リスク】

■基準価額・市場価格の変動要因

基準価額は、リート市場の相場変動による組入リートの価格変動等により上下します。また、組入有価証券等の発行者の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の影響を受けます。さらに、市場価格は基準価額の変動以外に市場要因等の影響を受けます。これらの運用により信託財産に生じた損益はすべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本が保証されているものではなく、基準価額等の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。投資信託は預貯金と異なります。 主な変動要因は、価格変動リスク、信用リスク、流動性リスクです。
上記は主なリスクであり、これらに限定されるものではありません。くわしくは投資信託説明書(交付目論見書)をご覧ください。

【MAXIS Jリート上場投信/MAXIS高利回りJリート上場投信/MAXIS Jリート・コア上場投信に係る費用について】
お客さまが直接的に負担する費用
<取得(購入)申込・交換(換金)請求されるお客さま>
取得(購入)時手数料 販売会社が定める額(取得(購入)される販売会社により異なります。くわしくは、販売会社にご確認ください。)
信託財産留保額 ありません。
交換(買取り)(換金)時手数料 販売会社が定める額(交換(買取り)(換金)される販売会社により異なります。くわしくは、販売会社にご確認ください。)
<取引所を通してお取引されるお客さま>
売買委託手数料 取引所を通してお取引される場合、取扱い第一種金融商品取引業者(証券会社)が独自に定める売買委託手数料がかかり、約定金額とは別にご負担いただきます。(取扱会社ごとに手数料が異なりますので、その上限額を表示することができません。)
お客さまが信託財産で間接的に負担する費用
運用管理費用(信託報酬) 運用管理費用(信託報酬)の総額は、以下により計算される(1)と(2)の合計額とします。
(1)日々の純資産総額に対して、年率0.27%(税抜 年率0.25%)以内をかけた額 (2)有価証券の貸付の指図を行った場合、その品貸料の54%(税抜 50%)以内の額
  • ※上場投資信託(リート)は市場の需給により価格形成されるため、上場投資信託の費用は表示しておりません。
その他の費用・手数料 ◯監査法人に支払われるファンドの監査費用 ◯有価証券等の売買時に取引した証券会社等に支払われる手数料 ◯有価証券等を海外で保管する場合、海外の保管機関に支払われる費用 ◯その他信託事務の処理にかかる諸費用等についてもファンドが負担します。
  • ※上記の費用・手数料については、売買条件等により異なるため、あらかじめ金額または上限額等を記載することはできません。

上記のほか、以下の費用・手数料についてもファンドが負担します。
◯受益権の上場に係る費用(追加上場料(追加上場時の増加額に対して0.0081%(税抜 0.0075%))、年間上場料(毎年末の純資産総額に対して最大0.0081%(税抜 0.0075%))) ◯対象指数についての商標(これに類する商標を含みます。)の使用料(信託財産の純資産総額に以下の料率をかけた額)
MAXIS Jリート上場投信:年率0.0324%(税抜 年率0.03%)(上限)、MAXIS高利回りJリート上場投信/MAXIS Jリート・コア上場投信:年率0.054%(税抜 年率0.05%)(上限)
  • ※運用管理費用(信託報酬)、監査費用、受益権の上場に係る費用および対象指数についての商標の使用料は、日々計上され、毎決算時または償還時にファンドから支払われます。
  • ※上記の費用(手数料等)については、取得(保有)・約定金額または保有期間等により異なるため、あらかじめ合計額等を記載することはできません。

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